Una de las preguntas más frecuentes a la hora de vender un inmueble como una vivienda, es cómo deben calcularse los impuestos que deberemos pagar a Hacienda. Dos de ellos los tenemos que pagar una vez hemos vendido la casa y el otro lo tenemos que tener liquidado, o repartirlo con el comprador, en el momento de firmar la compraventa.
Así, el vendedor de una casa debe afrontar el pago de tres impuestos: IRPF por la ganancia patrimonial, plusvalía municipal (IIVTNU) e Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
El IRPF se liquida anualmente, es un impuesto estatal que afecta a todos los ciudadanos. Su objetivo es reflejar las ganancias y los bienes por los que debe tributar cada ciudadano.
En la declaración de la renta debe quedar reflejado si se lleva a cabo una ganancia o una pérdida patrimonial. En algunos casos, la ganancia puede quedar exenta si se realiza una reinversión en una vivienda habitual, si la venta la realiza una persona mayor de 65 años, si esto se cumple y a su vez la ganancia se destina a una renta vitalicia, o en casos de dación en pago (compensación de una deuda).
La ganancia patrimonial es el beneficio económico que el vendedor obtiene de la operación. Para calcular el número exacto del valor de transmisión (la cantidad real que al vendedor le quedará al final de toda la transacción), es tan sencillo como restar al importe de la venta, los gastos y tributos de la operación.
También es relevante conocer cuánto pagó el vendedor en su momento por adquirir el inmueble, más la suma de los tributos y gastos de aquella operación, menos los beneficios fiscales y amortizaciones que haya podido disfrutar.
Ahora, si el valor de transmisión es mayor al valor de adquisición, si considera que el vendedor ha obtenido ganancia patrimonial, por lo que debe tributar aplicando el IRPF.
- 19% sobre los primeros 6.000 euros de ganancia.
- 21% entre 6.000 a 50.000 euros de ganancia.
- 23% entre 50.000 y 200.000 euros de ganancia.
- 26% sobre más de 200.000 euros de ganancia.
La plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal, lo aplican directamente los ayuntamientos. Tan sólo afecta al suelo, no a la propiedad ni a ninguna reforma realizada sobre ella. Ojo, este impuesto no tendrán que pagarlo aquellos que vendan su piso con pérdidas o sin ningún tipo de ganancia.
Para su cálculo, habrá que fijarse en el catastral y en los años que el vendedor haya tenido la vivienda en propiedad. De esta manera, los coeficientes y porcentajes varían de un ayuntamiento a otro, pero por lo general, el vendedor dispone de 30 días hábiles para pagar dicho impuesto una vez firmada la escritura de compraventa.
Desde el 10 de noviembre de 2021 existen dos métodos para calcular el importe. Primero, el método objetivo: tiene en cuenta el valor catastral del suelo, el coeficiente establecido por el Ayuntamiento en función de tiempo que el vendedor haya sido propietario y un porcentaje extra del Ayuntamiento.
Por otro lado, el método real tiene más en cuenta el precio de la vivienda, así como el precio de compra, el porcentaje de valor catastral y el del Ayuntamiento. Cada contribuyente puede elegir uno de estos métodos en función del que le resulte más conveniente, es decir, el que implique pagar un importe más bajo de plusvalía.
El IBI
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles es un impuesto periódico que deben pagar anualmente todos los dueños de viviendas. También es municipal pero se paga todos los años desde la adquisición de la vivienda. Desde el 1 de enero en que la persona es propietaria, esta debe hacerse cargo del impuesto durante ese año fiscal, pero en muchas ocasiones el vendedor y el comprador se ponen de acuerdo para repartirse el pago del impuesto.
