Por qué El Corte Inglés cierra un centro y prepara sacar a bolsa su parque inmobiliario

Por qué El Corte Inglés cierra un centro y prepara sacar a bolsa su parque inmobiliario

La enseña de grandes almacenes se encuentras en plena reestructuración para equilibrar sus cuentas.

El Corte Inglés cuenta con un modelo sólido de negocio, con una buena posición en el imaginario de los españoles, pero con algunas dificultades que pueden comprometer su futuro: la falta de conexión con los jóvenes, la falta de modernización de sus centros comerciales, los ingresos por metro cuadrado (inferior a la competencia a pesar de contar con mayor superficie) y, sobre todo, la ingente deuda que arrastra desde los años del 'boom inmobiliario'.

La apertura de centros comerciales en dudosas localizacionesha llevado a amasar una deuda de 3.650 millones de euros. Sin duda, es necesario reducirla para obtener nueva financiación y avanzar, tal y como han aconsejado varias agencias de calificación como Moody's, que aún mantiene a la enseña de grandes almacenes en el campo de 'bono basura', pero a una escala del 'grado de inversión'.

No hay que olvidar que dentro de ese plan de reformas se incluye la salida a bolsa que será inminente. Nadie comprendía que una empresa de tal calibre no jugase en la primera liga y la llegada de Jesús Nuño de la Rosa y Víctor del Pozo supone esa profesionalización en una empresa que fue gestionada, a pesar de sus dimensiones, prácticamente como una pequeña tienda familiar.

Nuño de la Rosa y Víctor del Pozo han iniciado una senda de reformas en los grandes almacenes "Nuño de la Rosa y Víctor del Pozo han iniciado una senda de reformas en los grandes almacenes"

La reducción de deuda necesita un corte tajante y Nuño de la Rosa tiene claro que la primera fase pasa por la venta de activos inmobiliarios, que actualmente se encuentran valorados en más de 17.000 millones de euros.

Junto con las operaciones de 'leasing back' (venta y posterior alquiler inmediato a costes por debajo del mercado) que se ejecutaron en La Vaguada y Parquesur (ambos en Madrid); ahora hay intención de pasar al cierre escalonado de centros que generan pérdidas o que son innecesarios, puesto que funcionan como anexos y pueden incorporar sus productos en edificios próximos. Por ello, se prepara una salida a bolsa de este parque inmobiliario para, también, rentabilizar al máximo los edificios que jamás generaron ingresos y que ahora comentaremos.

El último cierre se va a producir en el edificio anexo al complejo comercial situado en la calle de Colón de Valencia, después de la venta conjunta con el principal a la sociedad Inbest, que actúa como vehículo de Corpfin Capital Real Estate.

El edificio anexo a El Corte Inglés de Pintor Sorolla podría ser reconvertido en un hub logístico tras su venta a Corpfin "El edificio anexo a El Corte Inglés de Pintor Sorolla podría ser reconvertido en un hub logístico tras su venta a Corpfin"

Este complejo se sitúa en el 'Eje Prime' de la capital del Levante, un sector inmobiliario en pleno auge tras el crecimiento de la moda por el centro de las ciudades en detrimento de las periferias. La nueva propiedad transformará ese edificio anexo en un hub logístico, es decir, una especie de almacén con el que proveer a las tiendas que se encuentran en las inmediaciones y facilitar la compra online, bajo una inversión de 80 millones de euros. Tampoco se descarta que parte de ese edificio se destine a un complejo de oficinas.

El edificio principal, mientras tanto, continuará bajo el 'leasing back' que hemos comentado, aunque la enseña necesita reposicionar sus centros, en un momento en el que ya se ha visto obligado a modificar otro de la capital valenciana en un formato 'outlet'.

Un planteamiento que se podría extender a otros centros

El mayor problema de El Corte Inglés es que esa potente cartera inmobiliaria procedente de construcciones sin sentido no ha proporcionado ingresos durante la última década. Y sí, hay que seguir pagando gastos como electricidad o sueldos de trabajadores que podrían ser recolocados en centros con mayor necesidad de personal y que sí aportan rentabilidad.

Uno de estos edificios se encuentra en la madrileña localidad de Leganés. Hablamos de Arroyosur, un complejo en mitad de un descampado, sin accesos convenientes y rodeado de un total de tres centros comerciales de la misma marca junto con cuatro grandes macrocomplejos comerciales.

El centro de Arroyosur nunca ha generado beneficios desde su apertura "El centro de Arroyosur nunca ha generado beneficios desde su apertura"

Los planteamientos en este caso también se centran en reconvertir el centro nuevamente en un hub logístico. El entorno en el que se encuentra ya ha incorporado alguno, como el macrocomplejo que Amazon ha instalado en Illescas y que ha servido como una auténtica tabla salvavidas para la zona.

Algunos gigantes del sector inmobiliario como Blackstone, Prologis o Singapur GIC ya se encuentran en el mercado y, sin duda, prefieren apostar por edificios ya construidos con necesidades de inversión menores.

No se descartan cierres en centros rentables

La experiencia durante la última década ha demostrado que El Corte Inglés funciona mejor en el centro de las ciudades y que, en pleno retorno de la burbuja, el hecho de poseer grandes edificios en ejes prime, supone un patrimonio especialmente importante. Sobre todo, en la actualidad, ya que esa revalorización del ladrillo podría revertirse en cualquier momento.

No hay que olvidar que, en la cartera de 94 centros, hay dos tasados en más de 500 millones de euros cada uno y otros dos que se sitúan en el entorno de los 400 millones. En subastas, con una buena gestión, esa cuantía podría aumentar sin duda.

En Madrid y Barcelona ya se han realizado algunos gestos en este sentido, con cierres en Plaza Cataluña y anexos en Puerta del Sol, Princesa o la Milla de Oro. Ahora, en la sede de la calle Hermosilla se estudia el alquiler de plantas a terceras compañías o, quizás, alguna venta de edificios (por ejempo, poseen dos en la calle más cara de España, Preciados).

Buena perspectiva

Moody's sitúa a El Corte Inglés a un escalón del grado de inversión y aprueba la reducción del parque inmobiliario "Moody's sitúa a El Corte Inglés a un escalón del grado de inversión y aprueba la reducción del parque inmobiliario"

Las previsiones de Moody's, sin embargo, suponen una esperanza y la previsible salida a Bolsa augura un buen balón de oxígeno. Además, El Corte Inglés ha elevado de manera destacable su beneficio en el ejercicio anterior en un 4,4% bruto de explotación (ingresos antes de impuestos), situándose en una buena cifra de 335 millones de euros durante el primer semestre de 2018.

Esta reducción de deuda, junto con las reformas necesarias, prometen un buen futuro a medio plazo para una enseña que ha conseguido algo muy complicado: labrar una buena imagen entre los consumidores. Y esto, sin duda, es su mayor activo.

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